In elk geval geen expert
Er werd beroep op hem gedaan voor een Vlabel-schatting. Na een heel kort plaatsbezoek waarbij enkele foto's gemaakt werden, kregen we na enkele weken eindelijk een schattingsverslag (bundeling van gegevens van enkele sites). De schatting bleek waardeloos, want de woning hebben we moeten verkopen aan bijna de helft van de geschatte waarde, terwijl er wel erfbelasting moest betaald worden op de geschatte waarde ! We hebben bijgevolg veel te veel moeten betalen ! De verkoop heeft lang op zich laten wachten, aangezien we ons baseerden op deze slechte schatting. We hebben gewerkt met 3 makelaars, die zich stuk voor stuk afvroegen wie die "schatter-expert" dan wel was.
Antwoord van Schat mijn huis | Erkend schatter-expert
Geachte heer Debal,
Bedankt voor uw feedback. We begrijpen uw teleurstelling over de uiteindelijke verkoopprijs van uw woning in verhouding tot onze VLABEL-schatting en de daaruit voortvloeiende erfbelasting.
Graag lichten we onze werkwijze en de context toe. De VLABEL-schatting voor successieaangifte werd door ons uitgevoerd in 2022. Het doel van een dergelijke schatting is de waarde op een specifieke datum (hier 2022) vast te leggen voor de fiscale administratie. Deze waarde is vervolgens bindend voor de berekening van de erfbelasting, ongeacht latere marktevoluties of de uiteindelijke verkoopprijs. U heeft de woning initieel te koop gesteld voor €215.000, een bedrag dat bijna 20% hoger lag dan onze schatting, en later de vraagprijs aangepast naar €199.000. Het is een bekend gegeven in de vastgoedmarkt dat een woning die langdurig substantieel boven de geschatte marktwaarde te koop staat, het verkoopproces kan bemoeilijken en de uiteindelijke verkoopbaarheid kan beïnvloeden.
Ons schattingsverslag was een conform de VLABEL-richtlijnen opgesteld dossier van 24 pagina's. Dit was het resultaat van een grondig plaatsbezoek dat minimaal een uur in beslag nam, waarbij de woning volledig werd opgemeten en er plannen werden uitgetekend, aangezien deze niet voorhanden waren. Er is dus geen sprake van een automatisch gegenereerd rapport of een oppervlakkig bezoek waarbij enkel foto's werden genomen, maar van een gedetailleerde analyse om aan de strikte VLABEL-vereisten te voldoen.
Sinds onze waardering in 2022 zijn er echter belangrijke externe factoren geweest die de vastgoedmarkt significant beïnvloed hebben, met name in 2023:
De invoering van de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen.
De verplichting van een asbestattest bij verkoop.
Langdurige wegenwerken in de straat van het betreffende pand.
Deze elementen, die zich voordeden na onze taxatie in 2022, hebben een aanzienlijke neerwaartse impact gehad op de waarde en verkoopbaarheid van bepaalde types woningen, zeker indien renovatiewerken zich opdrongen. De lange verkoopperiode, initieel aan een vraagprijs die aanzienlijk hoger lag dan onze schatting, heeft hier mogelijk ook een rol in gespeeld.
Wij betreuren dat de uiteindelijke verkoop niet aan uw verwachtingen voldeed. Onze schatting was echter gebaseerd op de marktomstandigheden, de staat van het pand en de beschikbare informatie in 2022, en werd uitgevoerd conform de geldende VLABEL-richtlijnen voor schattingen in het kader van een nalatenschap.
Indien u verdere toelichting wenst over de totstandkoming van ons verslag, zijn we steeds bereid dit privaat met u te bespreken.
Met vriendelijke groeten,
Team Schat mijn huis
